Unsicherheit für Erben und Vermieter

Was ist zu beachten, wenn der Wohnungsmieter verstorben ist?

Paragraph 563 BGB regelt das Eintrittsrecht bei Tod des Alleinmieters; § 563 a BGB regelt die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem überlebenden Mitmieter. War der Verstorbene Alleinmieter, treten Ehegatte, Lebenspartner und Kinder kraft Gesetzes automatisch in das Mietverhältnis ein, haben aber die Möglichkeit, zu erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Der Erbe wird zunächst nicht Mieter, wenn eine der vorgenannten Personen vorhanden ist.

Eintrittsrecht.

Der Ehegatte des verstorbenen Mieters ist als erster zum Eintritt in das Mietverhältnis berufen, sofern er mit diesem einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Bei Getrennt leben in derselben Wohnung und wenn die Ehegatten in verschiedenen Wohnungen
leben, wird ein
Eintrittsrecht verneint; eine vorübergehende Entfernung ist jedoch unschädlich. Leben in der Mietwohnung Kinder des Erblassers, so treten diese in das Mietverhältnis ein, sofern der Ehegatte nicht eintritt. Diese Regelung gilt nur für Kinder des verstorbenen Mieters, nicht für Kinder des Ehegatten oder des Lebenspartners. Für sie kann u. U. ein Eintritt gemäß § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB in Betracht kommen, der für andere Familienmitglieder gilt. Adoptivkinder stehen leiblichen Kindern gleich. Die in das Mietverhältnis Eingetretenen können dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen; für diese Erklärung gilt eine Frist von einem Monat, beginnend mit der Kenntnis vom Tod des Mieters. Die Erklärung hat Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Todes. Für Verbindlichkeiten, die bis zum Tod des Mieters entstanden sind, haften die, die in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es fortgesetzt wird; für Erben handelt es sich um Nachlassverbindlichkeiten, weshalb diese ihre Haftung nach den allgemeinen erbrechtlichen Vorschriften beschränken können. Das gilt nicht, wenn sie selbst zu dem privilegierten Personenkreis gehören und in das Mietverhältnis eintreten oder es fortsetzen. Nach dem Tod des Mieters entstehende Verbindlichkeiten haben die Personen zu erfüllen, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit Mieter sind. Erklären die Eintretenden aber, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, sind sie auch nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet. Und dies unabhängig davon, ob sie die Wohnung genutzt haben oder nicht.

Hausfrieden.

Dem Vermieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt (z. B. persönliche Feindschaft zwischen Vermieter und Eintretendem, mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit, frühere Verhaltensweisen, die eine Störung des Hausfriedens befürchten lassen), welches ebenfalls innerhalb eines Monats auszuüben ist. § 563 a BGB betrifft die Fälle, in denen der Verstorbene nicht Alleinmieter, sondern zusammen mit einer oder mehreren anderen Personen Mitmieter war. Diese Vorschrift hat Vorrang vor § 563 BGB, weicht erheblich von § 563 BGB ab und schließt den Eintritt anderer Personen aus. Wenn kein Eintritt nach § 563 BGB und keine Fortsetzung nach § 563 a BGB erfolgen, treten die Erben in das Mietverhältnis ein. Abschließend kann gesagt werden, dass die gesetzlichen Regelungen kompliziert sind und sowohl für die Erben als auch für den Vermieter eine überaus unübersichtliche Situation und einen Zeitraum der Unsicherheit schaffen; dies gilt insbesondere hinsichtlich des rechtlichen Schicksals von Sicherheitsleistungen (z.B. Kautionen), für die das Gesetz keine Regelungen enthält.